台日買房大不同!日本買房自住從何下手?如何訂定預算和選擇?小細節也不能錯過!

小時候看的日本動畫如小丸子、哆啦A夢或是蠟筆小新,他們住的房子都是獨棟的一整戶,在日本真的買得到這樣的房子嗎?跟公寓有什麼不同呢?購屋的預算又該如何訂定?繼上回和大家分享日本買房不能不知道的10件事情,這回讓我們更進一步了解買房前,實際該如何進行和選擇適合自己的房子吧!

Step1.訂定預算

不管在哪個國家買房,第一件事就是訂定預算,這也是最重要的一個步驟。除了考量家庭的收入、積蓄之外,稅金、修繕費用、初期費用、教育費、生活費等,以及未來可能發生的不確定性費用支出,都必須列入評估的範圍。建議一開始最好不要將預算設定的太高,要留一些餘力,才是最安全的預算訂定方式。

基本上,房貸加上頭期款,即是購屋預算。頭期款可能是您的存款或是父母的援助金。而房貸的部分,通常會依年收去計算可負擔的房貸額。在日本,當您預約看房時,不動產公司一開始就會請您填寫基本資料、擇屋條件、預算、年薪等,在看完房子之後,會依照您的年薪和預算,去計算評估是否能夠負擔這個物件的價格。

大部分的不動產都會用以下的方式去計算該貸款人可負擔的房貸金額:

每個月房貸=家庭總年收×25%(年收負擔率※1)÷12個月

年收400萬日幣→每月房貸 約8.3萬日幣→借入額2845萬日幣
年收600萬日幣→每月房貸 約12.5萬日幣→借入額4285萬日幣
年收800萬日幣→每月房貸 約16.7萬日幣→借入額5725萬日幣
年收1000萬日幣→每月房貸 約20.8萬日幣→借入額7130萬日幣
(借入額以利息1.2%、35年房貸試算)

※1年收負擔率: 年間房貸佔年收的比率

這是不動產公司建議的最高上限借入額,也就是說,沒有考慮到各家庭的消費習慣、健康因素、或是家庭成員。因此,客觀建議要再自己評估和概算家庭每個月的生活費、教育費、保險費、是否要買車、未來要有幾個小孩、一年計畫旅遊次數等費用,往後的生活才不會被房貸壓得喘不過氣。

日本的房貸年限大部分會先以35年去計算,其中理由為在日本如貸款人去世,貸款金額即歸於0,因此會特意將還款期間拉長。但這也是需留意的地方,建議要先評估貸款人的年齡,以65歲(退休年齡)減去貸款時年齡,才是真正最安全的房貸年限的上限。也就是說,即使先以35年年限借入房貸,在概算實際可償還年限後,可能需要每個月或是在一年兩次的獎金發放時,多償還一些房貸,才不會至退休之後還在過著繳房貸的生活。

存款部份,除了支付頭期款的預算,還需要準備一筆日本購屋需花費的初期費用,以新的獨棟房屋和中古屋來說,大約是房價的6%~8%,新的大樓,則約3%~5%。在看房時,建議先請業務概算初期費用的金額、稅金及管理費(公寓)、修繕費用,才能更準確地設定您的購屋預算。

Step2. 搜集情報

設定好預算之後,就可以開始搜集住宅情報。以下為主要搜集情報的方式:

網路搜集物件情報

現在網路資訊發達,許多情報可由網路取得。日本常見的住宅情報網站如下:

日本不動產公益財團類型

「不動產ジャパン」https://www.fudousan.or.jp/

民間企業類型

SUUMO  https://suumo.jp/
at HOME  https://www.athome.co.jp/
LIFULL HOME’S  https://www.homes.co.jp/
スマイティ https://sumaity.com/

各大不動產公司的網站

野村不動產 https://www.proud-web.jp/search/
三井不動產https://www.31sumai.com/#search_area
飯田不動產https://sumaiida.com/
東急不動產 https://sumai.tokyu-land.co.jp/
東京建物 https://brillia.com/

如果您有喜愛的不動產公司,建議事先加入會員,就能獲得更多以會員為優先的情報喔。

免費諮詢所

民間企業較有名的為SUUMO和LIFULL HOME’S兩家免費諮詢所,有專業的人員為您提供最新的情報,適合沒有時間收集情報或是想更了解住宅相關的基礎知識的人。而免費諮詢所的缺點是,雖然可以花很少時間得到不少情報,但是不會介紹沒有合作的不動產公司的物件,因此,建議還是不要完全依賴免費商談所的資訊,自己多搜尋網上資料或參觀住宅展示場等。

Step3. 地點選擇

日本地大 ,尤其東京、大阪等都市,交通四通發達,選擇性太多,常常讓人不知道該從何開始選起。最有效的選擇方式,就是以實際的現狀去慢慢篩選。

通勤時間

大部分的人首先會以通勤時間作為選擇地區的考量。日本全國的通勤時間平均約為40分鐘,而都市如東京、大阪的平均通勤時間則為50分鍾到1小時。在可接受的通勤時間範圍內選擇住宅地區,才不會花太多時間和體力在通勤上。

離婆家和娘家的距離

有了孩子之後,如果希望能夠就近照顧,最好選擇離婆家或是娘家較近的地區,未來較可以互相照應。

地區評價

可參考當地的地價、育兒支援制度及福利、都市再開發、防災、人口預測等作為選擇地區的指標。

參考資料:
土地代データhttps://tochidai.info/
生活ガイドhttps://www.seikatsu-guide.com/
重ねるハザードマップ https://disaportal.gsi.go.jp/
goo住宅不動産https://house.goo.ne.jp/
地盤安心マップhttps://jibannet.co.jp/map/
地盤サポートマップhttps://supportmap.jp/#13/35.6939/139.7918

周邊的生活機能

住宅地離車站、醫院、超市的距離,以及周邊是否有公共設施如圖書館、郵局以及便利商店或商業設施等,都會影響往後生活的方便度,是很重要的參考指標。另外,由於日本小孩大多以走路上下學,住家離未來的學區的距離和安全性也可列入評估範圍之一。

在預約看房時,建議不要乘坐業務的車直接到達看房地點,而是實際從車站自行前往,才能感受當地氛圍和周邊環境。

Step4. 物件形態選擇

日本的物件有兩種型態可以選擇,一種是公寓(マンション),一種是戶建(こだて),公寓就是大樓式的,小規模的可能2、30戶,大規模的可能上百戶,而另一種戶建,就是獨棟的房子,小丸子、哆拉A夢或是蠟筆小新他們住的都是屬於戶建。戶建在東京的住宅區其實很常見,大部分都離車站有段距離。在台灣,目前如要在台北找獨棟房子可能都是碰不得的天價。 

這兩種型態該如何選擇呢?以下簡單整理了公寓和戶建的優缺點:

兩者最大差別應該就在於離車站距離、面積,以及管裡費、修繕費用和車位問題了。公寓的物件大部分在離車站走5到10分鐘的距離,但戶建的物件大部分距離車站10到15分鐘以上。以面積來說,東京三房一廳最多是70平方公尺(約21坪),而戶建可選擇到四房一廳,有些可能還有庭院,平均面積約115平方公尺(約35坪)。理所當然,兩種型態都是離市中心越近就越昂貴或狹小,郊區則是越便宜越寬廣。

另外,公寓的話,相較於戶建,每個月需要多增加管理費、修繕費和車位的費用。詳細地說明可參考以下文章:在日本買房前 您不可不知道的10件事情!

買房是人生大事,尤其要在異國買房,更需要多做功課及收集資料,下回有機會,再和大家分享更多買房相關的資訊囉!

本文資訊均以公開時為準。

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