在日本买房前 你不可不知道的10件事情!

每个人旅居在日本的理由不同,有人是因为工作或求学,有人则是结婚或者为了家人来到日本。而大部分的人一开始,都是在日本“租房”,当决定长期定居在日本时,可能就会开始思考“购房”问题。国家不同,国情、政策与买房文化也大不相同。决定在日本购房之前,必须先了解哪些事情呢?让我们来了解一下吧!

*本文所述都以长期居住为目的,非以投资角度撰写

1.在日本购房的资格条件?

目前大多数日系的银行没有开放贷款给非居住在日本的外国人,如果是中长期居住在日本的外国人,则根据所持有的签证类别,而有不同的贷款条件。如持有永住权,大部分的银行都可以提供贷款,审查条件和日本人差不多。如持有工作签证,仅有部分银行愿意提供贷款,只要通过信用审查即可。而留学或者其他签证的话,由于收入不稳定,正常情况下是无法申请贷款的。

2. 购房和租房的综合评估,在日本选择购房不是绝对的?

手拿房屋模型圖

在有的国家或地区有“人生就一定要买一套房”的观念,但在日本,全国平均购房自住的比率只有大约六成,而东京的购房比率甚至不到五成(2018年10月总务省统计局土地统计调查结果)。

日本人选择不买房的原因有景气不佳、收入不稳定、非正规雇用的增加等经济因素,以及人与社区关系不如以往紧密,如碰到不合的邻居至少可以轻易搬家等理由,不敢轻易购房。另外,由于人口减少及人口老化因素,导致日本空屋率逐年上升,在供过于求的情况下,购房之后如欲转卖,也较难脱手。

而住在东京的人,如果是因上下班关系,必须住在东京市中心的话(如涉谷区、新宿区、目黑区、世田谷区、港区等),由于房价昂贵,负担不起就只能选择“租房”,这也是东京租房文化盛行的原因之一。

在日本购房后,除了每个月必须缴的房贷之外,还有许多额外的费用,如大笔的初期费用、税金、交房手续费、管理费与修缮费,零零总总加起来,金额相当可观,导致许多日本人会先将租房和购房的总和花费与自身情况作评估之后,再做出选择。因此想在日本购房之前,不妨先将“租房”选项进行评估哦!

3. 购房后的初期费用高的惊人?

女房屋仲介像男性介紹物件

决定在日本买房后,第一个面临的费用就是初期费用。初期费用也就是在交房以前,必须支出的费用。以下为日本购房时最基本的初期费用列表。(可能因不同不动产公司而有不同的计算方式和其他费用)

登记费用:通常是所有权登记和贷款登记,所有权登记金额为固定资产评价额乘以0.1%~2%。贷款登记费用为借入额的0.1%~0.4%

修缮预备金(公寓或大楼):公寓或大楼每个月需缴修缮费用,有些会一次先收部分预备金,约20万~40万日元

中介手续费:金额为房价的3%+6万+消费税

不动产取得税:不动产取得时所需的一次性税金,金额为固定资产评价额乘以3%

保险费:火灾、地震保险等各种保险费用,火灾约为15~40万日元(10年约),地震约5~25万日元(5年约)

司法书士(司法代书人)报酬额:登记房屋时大多需委托司法书士办理手续,根据登记种类不同,报酬额约1~13万日元

贷款手续费:因金融机关而异,金额为借入额的1%~3%

贷款保证费:为防贷款无法回收,有些银行贷款需缴事先缴保证费用,金额为借入额的0.5%~2%

印纸税(印花税):买卖契约书及贷款契约书上使用的印纸税金,约4~6万日元

如要概算初期费用的话,以新的独栋房屋和二手房来说,大约是房价的6%~8%,以新的大楼来说,约3%~5%。再加上头期款的金额才是你至少需要准备的存款,因此在决定购房前,记得要先请不动产公司的人员先列出初期费用进行估算哦。

4. 日本房屋的税金有几种?

右手拿筆左手打計算機算帳圖

税金的部分,分为“固定资产税”以及“都市计划(城市规划)税”。“固定资产税”即为“房屋税”,都市计划税类似“地价税”,合称“固都税”。是向每年1月1日当天拥有不动产的所有人所征收的税金。根据房屋地理位置、设备、面积大小等条件,评估估定资产税评价额(课税标准额),乘以1.4%就是固定资产税,而乘以0.3%就是都市计划税。每三年会重新评估一次。通常来说,大楼的固定资产税会比独栋房屋来的高。

日本政府目前有推出固定资产税的减税政策,对象为新房,只要房子符合政府开出的规格条件,独栋房屋为前三年减半,而大楼则是前五年减半。

5. 政府的房贷补助制度以及低利率时期

女子手持存摺面對電腦及資料

由于日本于2019年10月提高消费税至10%,政府便提出了各种政策和消费奖励措施,以维持消费者购买汽车、房屋等高额商品的人气。其中,“房贷减税制度”是最受惠的制度。针对新房购入、重建、内部装修等超过100万日元贷款对象,贷款人每年的所得税中将可以扣除年末结算的贷款金额×1.0%,从原本的10年延长至13年,最高上限可以减免到400万日元。而长期优良住宅(号称可以住100年的房屋)则可以最多减免500万日元。

也就是说,如购入一般住宅,年所得税原本需缴42万日元,但年末结算时你的房贷还有4000万的话,年所得税将扣除40万,则只需缴2万所得税。

另外,目前日本正值超低利率时期,各大银行贷款利率都在1%以下,以利率来说,是非常好的购房时期。

6. 每月房贷之外的费用!管理费及修缮费

高樓層住宅外觀

中国的大楼每月会收取管理费用,日本也是一样的。但在日本,还必须缴交一种费用叫做“修缮费”(修繕積立金しゅうぜんつみたてきん)。

在日本的住宅区可以看到他们的公寓大楼外表都很干净美观,就是由于日本的大楼会固定整修,在售房时,有些不动产公司甚至已经将50年内的整修计划都已经设计完成。而有些大楼会随着年数越长,修缮费用也相对增加,因此在购买二手房时,一定要询问每月修缮费用的金额。

也就是说,如果购买大楼的话,每个月除了要负担房贷费用,还要加上管理费以及修缮费用,以东京来说,两者合计平均约2到3万日元,因此在制定预算时,也别忘了将此费用计算进去哦!

7. 日本标示的面积为实际面积,不包含公摊

放大鏡、電腦鍵盤及住家室內平面圖
Princess_Anmitsu / Shutterstock.com

通常日本标示房屋面积时,都是以平方米标示,日本所标示的面积就是实际房屋的面积,而中国会包含入户大厅、走廊过道、电梯井、电表箱、水表箱、逃生通道等公摊面积。

8. 日本大楼不附带停车位

日本的戶外停車場
Ned Snowman / Shutterstock.com

日本是一户会配有一个脚踏车位。如需要停车位,就需要另外购买,以月缴方式付费。以东京23区内来说,停车位大约为3万到5万日元/月。

9. 贷款人不幸去世后 房贷就归零?

遞鑰匙給一家三口的女兒

在日本选择买房时有一项值得评估条件,就是购房贷款通常都会加入团体信用保险,如果贷款人在缴款期间死亡,贷款金额将归于零。简单来说,如果父亲是贷款人,不幸过世之后,剩下的贷款就不需要继续缴付,让妻儿即使少了经济来源,至少还有个栖身之地。这对于有家庭的人来说,是满值得考虑的一项因素。

而团体信用贷款是包含在利息之中的,不需要额外付费。

10. 在日本购房会增值吗?

可以看到東京鐵塔的東京夜景

中国人购房,除了有个栖身之地感到安心之外,就是期待房子可能“增值”这个部分了。而事实上在日本,希望购入后的房子“增值”是很不容易的,能够“保值”就很不错了。理由在于日本没有“炒房文化”,大部分的人还是以长久居住或者出租为目的。另外,如果购房之后在五年内卖出,在资本利得部分就必须缴交所得税30%,住民税(居民税)9%,满五年后卖出必须缴交所得税15%,住民税5%,可见日本制定了高额的税制政策来抑制短线炒作的机会,也让日本较难以炒作为目的做房产投资。

以上整理了日本购房前需要知道的10大重点,分享给大家做参考。不过决定购房时,还是提醒大家找专业人士咨询最新的信息哦!

本文資訊均以公開時為準。

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